看房請務必致電與銷售確認時間，僅預約客戶可享受開發(fā)商內部優(yōu)惠，專屬老帶新推薦獎！

　　昌平云岸是位于上海市靜安區(qū)昌平路的高端住宅項目，由上海中遠泰興置業(yè)有限公司（靜安區(qū)屬國企與仁恒置地聯(lián)合開發(fā)）開發(fā)，總建筑面積約7.1萬平方米，規(guī)劃4棟8-17層小高層及1棟32層高層，共481戶，產權70年，預計2026年底精裝交付。項目主打建面約87-326㎡的1-6房戶型，均價約14.5萬元/㎡，總價2516萬元起，定位為老靜安核心區(qū)的稀缺低密奢宅。

　　地處靜安內環(huán)CAZ中央活力區(qū)，緊鄰蘇州河，距人民廣場1.5公里，地鐵1/12/13號線米，自駕可通過南北高架、北橫通道快速通達全城。

　　戶型涵蓋87㎡1房至326㎡6房，得房率高，精裝交付配備嘉格納廚電、旭格門窗等高端品牌。

　　商業(yè)：1.5公里內覆蓋恒隆廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場等高端商圈，毗鄰在建的8萬方MOHO合生匯

　　入戶設置玄關，玄關處配置收納空間，不僅提升了居者入戶的儀式感與尊崇感，也讓進出大門隨手的物品有了大容量的儲藏空間。

　　基本上市面上絕大多數豪宅的主衛(wèi)都是北面，而項目卻給出了南向的主衛(wèi)，讓男女主人早晨伴著明媚陽光梳洗，好不愜意。

　　，并且配置極為相似。這樣兩代人不僅保持了各自獨立性和私密性，在舒適度上也接近。摒棄長久以來被默許的犧牲與奉獻，這種“家庭平權”式傳世大宅才是市場上新的爆款！

　　?昌平云岸售樓處電話：??????昌平云岸營銷中心熱線（.預約看房熱線）

　　外立面方面，項目采用現(xiàn)代風格，立面設計上刪繁就簡，玻璃與鋁板外立面簡潔干練而不失典雅，用簡潔明了的線條勾勒出整體的效果，由此減少外立面對于室內空間的的阻礙和遮擋，整體看起來簡約大氣，同時提升業(yè)主居住的舒適感。

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　　，挑高穹頂之下，天然石材與金屬線條交織出當代藝術館般的恢弘氣度。這里不僅是歸家的第一重儀仗，更是名流圈層的

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　　兩個項目位于靜安區(qū)南京西路板塊，周邊約1公里就能到南京西路“金三角”中信泰富廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場和恒隆廣場，靜安寺商圈也近在咫尺。

　　與泓印里一街之隔，位于西北側為在建面積約8萬方的MOHO合生匯，建成后將是集美食生活、創(chuàng)業(yè)辦公、娛樂社交與體驗式購物于一體超大型城市綜合體。

　　租賃權：指土地使用權獲得者在其有效有效期內將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權；

　　13、土地使用年數的限制：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者能夠正常的使用的年限。

　　二書：〈質量保證書〉、〈使用說明書〉、兩書可當作商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

　　19、期房：指具備預售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質量）

　　20、現(xiàn)房：指已經工程質量監(jiān)督部門驗收，并取得質量合格證明文件，可以交付使用的商品房。（即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）

　　21、經濟適用房：指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會保障性質的商品房，是有經濟性和適用性）。不是人人可以買到，一定要符合當地政府所規(guī)定的條件，經過排號購買。長沙房口，25歲以上，65㎡以內以經濟價購買，65㎡以外以商品房價購買，5年后才能轉賣）。

　　22、二手房：辦好產權證，進行再次轉讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。

　　23、誠意金：指商品房在未取得預售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項（通常能獲得開發(fā)商的折扣承諾）。

　　24、定金：指當事人約定由一方向對方付給的作為債權人擔保的一定數額的貨幣（能擔保債權人的作用）不能返還。

　　31、別墅：指在郊外或風景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE（聯(lián)體別墅、單排別墅）。

　　32、SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個商業(yè)區(qū)域，起源于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。

　　33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機構，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對物業(yè)實話專業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務的行為。

　　34、物業(yè)管理內容：對房屋及其附屬設備管理、維修；對房屋區(qū)域內的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設施、道路等實施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。

　　35、業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的，對本區(qū)域內物業(yè)管理具有決定權的組織形式。

　　36、業(yè)主代表大會：由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內物業(yè)管理具有決定權的組織。

　　37、業(yè)主委員會：由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產生。

　　38、一次性付款：指購房戶在購買商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。

　　39、分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時間段或按施工進度分批交納房款（針對期房），交房時，款項全部付清。

　　40、銀行按揭：指以購房合同或房屋產權作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時，向銀行提出擔保的質押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產作為償還貸款的擔保（一般的購房合同和產權證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）。

　　41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項用于住房消費的資金（門面不行）。繳存比例：均不能低于職工上一年度月平均薪資的5％，有條件的城市，可以適當提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個人繳存；二是由職工所在單位繳存；

　　42、個人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自住住房時，因資金不足愿以新購或其他住房產權作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。

　　43、契稅：指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約，按房價的特殊的比例，向產權承受人征收的一次性稅收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

　　44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設施設備的維修養(yǎng)護基金（普通住宅：2％；電梯房、門面：3％）。

　　46、起價：即“起步價”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價格，各層的差價幾十～幾百元）。

　　47、基價：即“基礎價”指經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。是針對房地產定價方法而言的，與起步價沒關系（樓層、朝向不同價格也不同）。

　　48、均價：即物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各套房子的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數，即可得出每平方米的均價）。

　　49、成本價：指住房制度改革中，出售公有住房時按著建筑公有住宅的平均成本測定的價格。

　　3、占地面積：紅線、建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

　　5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內建筑面積與應分攤面積的共有建筑面積之和。

　　6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一般不采用使用面積來計算價格）。

　　7、公攤面積標準：指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分所組成：一）室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室，建筑物內的垃圾房以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等；二）套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。

　　指商品房套內各部分建筑面積的總和。套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積

　　11、容積率：總建筑面積／總用地面積（多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價高、品質高；容積率越高，單價低、品質低）

　　13、綠化率：指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

　　所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設中不應低于30％，舊區(qū)改造時不宜低于25％（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。綠化覆蓋率＞綠化率（綠化所占面積）＞綠地率

　　套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積套建筑面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積

　　18、凈高：指層高減去樓板的厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。

　　指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。

　　24、框架結構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結構、鋼筋混凝土、框簡結構、鋼體結構等。

　　25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設計的標準、建筑的材料、實施工程質量、使用狀況、維護保養(yǎng)相關。

　　鋼筋結構：60-80年磚混結構：40-60年磚木結構：30-50年其他：15年以下

　　在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求做基礎設施，房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。

　　由買得土地使用權的發(fā)展商，對土地進行平整，修路鋪設上下水管道及熱力網，然后建造各種類型的房屋以及公共設施。

　　4、房地產二次開發(fā)：指先將生地開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。

　　7、給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網（上下水道），排水管網（下水道）、污水處理、排放工程。

　　8、土地國家所有權：指作為土地所有者的國家，對自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　9、土地集體所有權：指農村勞動群眾集體經濟組織，在法律規(guī)定范圍內對自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　10、房屋的所有權：對房屋全面支配的權利，包括：占有權、使用權、收益權、處分權。

　　法律意義：土地所有者將土地當做自己的財產，并將其實行占有、壟斷、擁有對土地支配的權利。經濟意義：指土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經濟收入的權利。

　　1）個人身份證及復印件各3份，結婚證或流動人口未婚證明；2）首期購房款（不低于30％，二次購房者首付不低于40％）購房人已付購房款收據原件及復印件；

　　5）開戶銀行開戶的活期存折并含有3個月的按揭款；6）個人住房借款合同，借款借據；

　　1）保險費（保險費率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰貸款額）（交保險公司）；

　　3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內的存儲余額。

　　2）取得建設用地規(guī)劃許可證；3）投入工程總建設資金達到20％以上（不含土地出讓金）；

　　它是一個精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個較靈活、廣泛、綜合性的一個行業(yè)。

　　5、建筑面積必須高于2.2米（低于2.2米的車庫，雜屋沒有產權），建筑如配套游泳池、車庫等不算面積）；

　　7、商圈：稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經濟區(qū)域內以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴展形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一些范圍或區(qū)域。

　　分為：核心商圈：以大型商場為中心，人口占60-80％，價格高；次級商圈：擁有客戶占20％；

　　1）價格組成＝土地成本價格＋建安成本＋利潤＋管理費用（國民生產總值，DTP指數、房地產政策、法律和法規(guī)）；

　　2）影響房地產因素：開發(fā)商實力、經濟態(tài)度、地段、交通、旁邊的環(huán)境、配套設施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產品設計、物業(yè)管理、市場供求、品牌、銷售技巧、自然環(huán)境不可復制；

　　3）影響每一棟單位的價格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結構；

　　4）多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走價格越高，越往上景觀越好；

　　5）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位（業(yè)態(tài)定位）、消費群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對每一個鋪位影響因素：位置、面積（面積小、面積花錢的那群人多，價格高）、樓層、鋪型（柱、開間、阻擋）、配套設施。

　　3）如果客戶已拿了資料時，你順著他資料內容一條條講解下去，然后合上遞給他；

　　a）產品調查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位（做什么，業(yè)態(tài)定位）、鋪型、配置（電

　　梯、空調、水電表）、裝修、物業(yè)管理、經營時間；b）配套調查：內部配套、旁邊的環(huán)境配套、功能配套；

　　c）價格調查：銷售價格、均價、不同樓層差價、付款方式、租金價格（臨街與內街價格）；

　　具體調查方式：問卷、街訪（入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門）、專家訪談、市場客戶訪談；

　　具體配套調查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場所、酒店、學校、交通（人流、車流、公交車、長途車）

　　風水寶地：依山伴水，龍脈（建筑物的朝向的陰陽取舍。陰：山之南、水之北；陽：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風、西南風）

　　土地使用證、房產證（集資房是沒有產權證的，福利房是有產權證，可以轉讓，在國家允許的年限內可以轉讓、出租）。

　　周邊所表現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。一個樓盤的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設施、日照、朝向。

　　1）加權比較法：在價格上及對手比較加X％或減X％，不超過1；如對方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；2）盈虧平衡法

　　3）經驗評估法：根據以往經驗來測標，價格阻力位針對顧客來說，內容有：均價、起價（作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對于大型樓盤、而小規(guī)模樓盤不宜采用低開高走）、最高價（最好的樓層肯定是最高價）、垂直價格（一般金三銀四銅五鐵六，超過27米空氣質量越差）、價格的可塑性（有

　　內部認購：二八理論：好5％、次15％、差80％；三七理論：好10％、次20％、差70％；

　　公開銷售：用于調節(jié)控制銷售進度，先銷次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。

　　包括：強銷期（尋找熱銷勢頭）、持銷期（也叫調整期，合理的安排）、沖刺期、掃尾期。

　　2）圖紙：設計的具體方案，采光通風是不是滿足國家規(guī)定，規(guī)劃、設計院做出詳細的調查，研究；3）建筑材料：質量優(yōu)劣，是否環(huán)保產品？

　　營銷手法：營銷突圍，側翼進攻，通路卡位，最多客戶消費場所。如俱樂部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過派人進入上述場所與期接觸、吸引顧客、實行營銷，節(jié)省廣告費及其它費用。

　　1）別墅1-0.8，一般是0.8；2）高檔小區(qū)2-2.5；3）中檔小區(qū)3；4）低檔小區(qū)4；

　　三類小區(qū)：公共基礎設施布局不完整，環(huán)境差?昌平云岸售樓處電話：?????